Запрет застройки в зонах затопления и подтопления: что важно знать застройщикам 02.10.2026

С 4 августа 2026 года в России действует новая редакция статьи 67.1 Водного кодекса РФ, которая существенно меняет правила реализации инвестиционных проектов вблизи водных объектов. В границах зон затопления и подтопления теперь запрещается строительство объектов капитального строительства, за исключением сооружений инженерной защиты. Под запрет попадают жилые дома, коммерческие, социальные и производственные здания, а также иные капитальные объекты. Кроме того, ограничение распространяется на освоение территории в целях последующего капитального строительства, то есть подготовить участок под застройку также не получится.

Такие ограничения могут приводить к приостановлению строительства и реконструкции объектов, а также к блокировке выдачи разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию. Поэтому застройщикам и лицам, планирующим реализацию инвестиционных проектов, необходимо заранее проверять, не попадает ли территория в зону затопления или подтопления. По данным на март 2026 года, в России определена 9 631 такая зона, из которых 9 001 уже внесена в ЕГРН.

При планировании проектов важно учитывать, что инженерная защита — дамбы, берегоукрепительные сооружения, искусственное повышение поверхности участка, свайные фундаменты и другие мероприятия — не является условием для получения разрешения на строительство внутри действующей зоны. Это самостоятельный этап, который позволяет впоследствии исключить территорию из зоны затопления или подтопления. Даже если участок фактически защищён, юридически зона продолжает существовать, пока сведения о ней не исключены из ЕГРН. Процедура исключения длительная, занимает не менее полугода и требует проведения изысканий, получения заключений и согласований с профильными ведомствами, включая МЧС. Все расходы при этом ложатся на заявителя.

Отдельного внимания заслуживает вопрос о разрешительной документации. Закон вступил в силу без переходного периода. Разрешение на строительство, полученное до 4 августа 2026 года, не гарантирует ввод объекта в эксплуатацию. При подаче уведомления об окончании строительства уполномоченные органы проверяют ограничения, действующие на дату подачи. Обойти запрет через «дачную амнистию» также не получится: Росреестр проверяет соблюдение ограничений по зонам с особыми условиями использования территорий при любой регистрации. Если объект возведён, но не зарегистрирован до вступления закона в силу, регистрация может быть заблокирована.

Объекты, которые были законно построены и зарегистрированы до вступления закона в силу, самовольными постройками не признаются. Однако это не отменяет общих рисков для новых проектов и незавершённых строек.

Перед приобретением участка или началом проектирования необходимо заказать выписку из ЕГРН и градостроительный план, чтобы убедиться, что территория не попадает в зону затопления или подтопления. Если участок уже куплен и попадает в такую зону, а строительство ещё не начато, единственный легальный путь — добиться исключения зоны из ЕГРН: создать инженерную защиту, провести изыскания, получить необходимые заключения и пройти согласование. Новые правила требуют от застройщиков и инвесторов более внимательной предварительной проверки территорий на самой ранней стадии — ещё до покупки участка и разработки проектной документации.

Для получения консультаций по вопросам реализации инвестиционных проектов на территории Камчатского края, включая проверку ограничений и сопровождение проектов, можно обратиться в АО «Корпорация развития Камчатки».

Телефон: +7 (4152) 201-577